在清邁買公寓，你什麼動機？咱先聊聊大部分國人在清邁買公寓的動機吧。永久產權？沒有公攤？價格便宜？不，以上幾點不能叫動機，只能叫做誘因！誘惑你買單的淺表的因素！如果你僅僅為了以上三個理由買清邁的公寓，我勸你仔細想想你的動機，或者仔細看看這篇文章再做決定。除去淺表的因素和敏感的不能說的因素之外，你考不考慮增值/保值？你考不考慮租金回報？如果是自住的話，你考不考慮步行可達的生活配套，還是像所有的清邁人一樣學著習慣只靠私家車出行？
01. 先說增值保值
增值保值的關鍵因素無非就是一個：地段。注意，判斷地段的標準清邁和大多數國家和地區就不一樣了。首先大家肯定知道，清邁是一個旅游產業為主導的城市，所以這個城市最有價值的地段一定不是商業中心，只有城市本身常駐人口旺盛的消費力驅動下的商業中心才有絕對的價值，就像上海的恆隆、北京三里屯、深圳的萬象城/成都的春熙路；也一定不是政務中心，只有集權之下的政務中心，把城市的所有優勢配套全部向政務中心傾斜，才能形成絕對的價值。
那麼清邁有絕對價值的中心到底是在哪裡呢？
（圖/許多人將清邁古城與故宮類比）當然是古城：全清邁5個五星級酒店四個在這里；世界知名的旅游地標契迪龍寺、帕辛寺、三王紀念碑在這里；80%的人文旅游資源在這里；清邁夜市/龍眼市場/雲南市場/水果市場/鮮花市場清邁最知名的市場在這里……清邁700年的歷史在這里，清邁歷史和當代、在地和世界MAX的地方在這里，這里、古城才是清邁的絕對價值高地所在。如果你要在清邁購置收藏級的資產，唯一的選擇只有古城。
（圖/The ivory和Erawan 公寓古城區位圖）
2 .來看看古城周邊租金情況
攜程、去哪兒、BOOKING、AGODA、TRIPS……你可以去全球任何一家酒店預定平臺上統計，全清邁每年1000萬左右的游客，47.7%的人選擇住古城。古城20年前的一居室公寓也可以租到15000銖/月。古城20多年的老酒店美居酒店7-8月份的房費是2000銖/晚，且一房難求。古城的五星級酒店萬豪5000銖/晚，香格裡拉5000銖/晚，洲際8000銖/晚，安納塔拉酒店10000銖/晚。這些都是古城公寓租金回報率的有力證據。
（圖/Erawan 公寓實景）還有一個最直接的證據是，一年前有一個公寓，價格是清邁的天花板天花板叫Erawan——當然也在清邁最好的地段：就在清邁的五星級酒店集群邊上，旁邊就是清邁夜市、鮮花市場、水果市場、龍眼市場等清邁最知名的市場。
（圖/Erawan 公寓實景）
Erawan曾一度賣到140000多銖/㎡（當然裝修標準也是清邁的天花板），國際份額被來自中國的高端客戶在3個月內一搶而空。事實也證明他們的眼光是獨到的，Erawan目前幾套長租公寓除掉運營成本的租金回報率達到了7%以上。目前這個項目還有30來套泰國份額準備推出Sap-Ing-sith，90年獨立產權，價格每平米便宜了3-4萬銖，總價300多萬泰銖。這就意味你的租金回報可以達到10%以上！
（圖/Erawan 公寓實景）
當然如果你想要國際份額的永久產權的話，同一個開發商，同樣在古城，還在清邁的發源地白象門，還有一個叫Ivory的項目。這個項目周邊可以稱之為是清邁城市功能最齊全的地方了。100米內就有7-11、TOPS超市、塔尼菜場等核心配套；清邁唯一的泰拳館、人妖館、長帕市場、白象門夜市，近在咫尺；體育館、蘭醫院、新加坡國際學校、皇家大學，舉步可達；700米到古城，1.5公裡到寧曼，2公裡到萍河、長康路。過個馬路就是清邁很古早的酒店美居酒店，房價2000多銖/晚。價格呢，只要10萬多銖/㎡，還沒有尚泰邊上的公寓貴。如果是你，你會怎麼選擇？
（圖/The ivory樣板房實景）
或者你可以這麼理解：同樣的價格，讓你選上海南京路和上海K11邊上的房子，你怎麼選？同樣的價格讓你選北京故宮邊上和燕莎邊上的房子，你怎麼選？同樣的價格，杭州武林門和號稱要再造一個中心的城北萬達，你會怎麼選？答案不用問。所以，當你對尚泰的公寓動心的時候，至少要去古城在賣的這兩個公寓看看。
（圖/The ivory樣板房實景）
02.同樣是尚泰，9萬的保底收益6%，你會怎麼選？
還有另外一個項目是值得關註的。同樣是尚泰，尚泰中心11萬，機場尚泰9萬多，10分鐘之內，是清邁幾乎1/2的商業在此扎堆。15分鐘之內是清邁15所國際學校。瞭解過清邁的一定知道，這個項目叫夏蒙尼小鎮。同樣的尚泰，更繁華的老中心，價格還便宜20000銖，不香嗎？
（圖/le chamonix 夏蒙尼公寓實景）
這個項目已經是準現房了，年底交付。產品的好不好現場就能看得到，這里不再贅述。
超低密度的洋房，大盤但只有276戶，同樣的占地面積別的項目要500-600多戶，9個泳池環繞的四層洋房，還有超千方的獨棟會所，放眼清邁去哪裡找這樣出則繁華，入則寧靜，自帶酒店配套的項目？我們再說說租金回報率的事。現在夏蒙尼小鎮開發商承諾保底包租6%。聽起來是不是不如清邁市面上有幾個做Sap-Ing-sith產權的項目承諾的7%高？產權問題咱拋開不講。就單說租金回報。
（圖/le chamonix 夏蒙尼公寓）
其他幾個項目承諾租金回報是為了買房子，這也無可厚非。夏蒙尼小鎮不一樣的是，他承諾給你6%的租金回報是真的要通過酒店運營再賺客戶一道托管運營費用的。因為夏蒙尼小鎮有一個自己在運營的酒店，2023年10月份開業，除了前兩個月不賺錢之外，後面8個月淡季入住率保持在60%-70%，旺季則高達90%以 上，平均入住率達到了驚人的85%。客房平均每晚價格在1300-2200泰銖之間。即便扣除運營成本，年度回報率也能穩定在12%以上。再過去的7-8月份的旺季，酒店實在供不應求，他們居然在給同行推薦住客！
（圖/le chamonix 夏蒙尼公寓）
和其他的托管運營和承諾租金回報還有一個不一樣是，90000多銖/㎡的房價價格包含了豪華裝修標準，托管運營時，不需要你再投入一分錢的裝修改造和添置傢具的費用，連帶運營期間的物業費都由酒店代繳。如果你想在清邁買一個有更確定性收益的房子，為什麼不去看看呢？
3.如果你想更便宜，尚泰8萬銖單價要不要？
這是真正的手慢無的項目，開盤三個月國際份額就剩下了6、7套了。為什麼賣的這麼快？便宜唄。地段呢，也在尚泰中心的商圈內，無非11萬的公寓3分鐘到尚泰，8萬的公寓6分鐘到尚泰——這個叫TheNext的公寓才是真正的尚泰旁邊公寓最狠的補刀者，70%的客戶來自覺得尚泰性價比太低的精明人。
（圖/NEXT nrc公寓）
關鍵是更狠的是TheNext公寓的周邊的配套還很好。就說幾個知名的吧。馬路對面就是商業中心Meechok。TOPS、Rimping等大型超市，農貿市場、各類餐廳、銀行、車行、肯德基、麥當勞、星巴克、網紅餐廳，該有的都有。清邁知名的椰林集市也在這里，飛機咖啡館的分店也在這開建了。便捷的生活感拉滿了。距離清邁排名前三的國際學校NIS只要5分鐘，學生家長、老師都喜歡就近租房。聽銷售講，有一個收房就委托出租，三天就租出去了，租金15000銖/月。200小幾十萬泰銖的房價，每月13000-15000泰銖的租金，回報率可以自己算。
（圖/NEXT nrc公寓）還是現房即買即租，還不用你多花一分錢，多操一分錢的心，傢具、電器甚至是窗簾都全配。在顏值就是正義的當下，這個項目的顏值也是完全在線，日式小清新風格，圍合佈局、全泳池景觀、大堂月亮門式的窗戶……細節感滿滿。
（圖/NEXT nrc公寓）
來個小小的總結吧，如果你要在清邁買公寓，這四個項目不可錯過，而且四個項目中，從地段到租金回報，從項目顏值到裝修標準，幾乎清邁所有價格段的天花板。但是在決定買房前也同樣建議去其他項目看看。畢竟好的項目之所以好，也得靠別的同行襯托。
